El préstamo hipotecario tiene como singularidad específica que toma como garantía real la vivienda (casa, chalet, apartamento...) a favor de la entidad financiera que presta el dinero. Esto significa que, en caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesión del préstamo (ej. impago de los recibos de amortización, incumplimiento de los plazos, etc.), el banco o caja pasaría a ser el titular propietario del inmueble. Por tanto, hipotecamos nuestra su casa en favor de la entidad financiera, hasta que le hayamos devuelto la totalidad del préstamo en las condiciones y plazos establecidos.

      Esta garantía, que toma como contrapartida la propia vivienda, es lo que explica que los tipos de interés que generalmente se aplican sean más bajos que los préstamos generales o personales existentes en el mercado. Hipotecamos nuestra casa y el banco, al obtener una garantía en la propia vivienda hipotecada, disminuye sus riesgos y sus tipos de interés.

       La deuda se suele amortizar por cuotas fijas mensuales, comenzando el mes siguiente a la concesión del préstamo.

      La siguiente escena es un CALCULADOR DE HIPOTECAS. Introduce los datos en los controles, y pulsa el botón CALCULAR para obtener las cuotas mensuales.

• Usando el calculador de hipotecas, rellena la siguiente tabla de cuotas mensuales por cada10.000 € de préstamo concedido, en función de la duración del mismo, tomando un tipo de interés del 4,5%. De paso , hazte una idea de lo que vas a pagar todos los meses cuando te compres una vivienda.

• Rellena la misma tabla con distintos tipos de interés: 5%, 5,5%, 6%, ...

  Resuelve las  mismas actividades, sin  el calculador de hipotecas, usando sólo la fórmula de los pagos mensuales:

LOS RECIBOS

       En cada recibo, una parte del importe de la mensualidad se destina a disminuir el capital pendiente de amortizar y el resto son los intereses que se pagan por ese capital pendiente de amortizar. ¿Cómo se calcula el capital pendiente de amortizar y los intereses de cada recibo?

      Veamos un ejemplo:

      Nos han concedido un préstamo hipotecario de 100000 €, a 25 años (300 meses), con un tipo de interés r= 3% anual. ¿Cómo sería el recibo nº 50?

        Hasta la fecha de ese recibo se han pagado ya 49 mensualidades de 474,21 €. El tipo de interés mensual aplicable es (3/12)% = 0,25 %. Los 100000 € prestados, al 0,25% mensual, en los 49 meses transcurridos hasta el momento justo en que se paga el recibo 49,  se convertirían en

100000 ·(1,0025)⁴⁹ =  113014,63 €

        y las 49 cuotas pagadas, al 0,25 % mensual, tendrían un valor en ese momento de:

474,21·(1,0025⁴⁸ + 1,0025⁴⁷ + 1,0025⁴⁶ + ...+ 1,0025 + 1) =  474,21·(1,0025⁴⁹-1) / 0,0025 = 24686,68 €

        Por tanto, cuando pagamos el recibo 49, le debemos al banco aún:

113014,63 - 24686,68 = 88327,95 €

        Al emitir el recibo 50, el banco nos cobra los intereses, de un mes,  correspondientes a ese capital pendiente (el 0,25% de 88327,95 €):

                                                      88327,95 · 0,0025 = 220,82 €

         De los 474,21 € de la mensualidad nº 50,  220,82 € son de intereses; el resto, 253,39 €, se destinan a disminuir el capital pendiente.

         El recibo número 50 sería similar a éste: 

REVISIONES DEL TIPO DE INTERÉS Y AMORTIZACIONES PARCIALES

    Aunque hemos considerado un tipo de interés fijo, lo habitual es que los bancos apliquen un tipo de interés variable, que se revisa semestral o anualmente. Al cambiar el tipo de interés, cambian automáticamente las cuotas mensuales.  Por otra parte, es frecuente que se hagan aportaciones extraordinarias con el fin de rebajar la cuota mensual y hacer más llevadera la carga hipotecaria. Esta operación se llama AMORTIZACIÓN PARCIAL O CANCELACIÓN PARCIAL. ¿Cómo se recalculan los recibos mensuales? La operación es sencilla, sólo hay que tener en cuenta el número de mensualidades pendientes y el capital pendiente de amortizar tras la entrega de la aportación extraordinaria.

     La nueva mensualidad vendrá dada, pues, por la fórmula:

     A continuación  tienes un REVISOR DE HIPOTECAS. Introduce los NUEVOS DATOS en los controles, y pulsa el botón CALCULAR para obtener las nuevas cuotas mensuales.

• Haz en tu cuaderno el recibo 51 del préstamo anterior; sólo tienes que fijarte en el capital pendiente del recibo 50, calcular los intereses que genera en un mes y determinar la parte de la cuota que se dedica en el nuevo recibo a amortizar capital. 

• Con el revisor de hipotecas, calcula el importe del recibo 51 suponiendo ahora que al pagar el 50 hemos hecho además una aportación extraordinaria (amortización parcial) de 5500 €.

• Con el revisor de hipotecas, calcula el importe del recibo 51, sin amortización parcial, pero suponiendo que, tras pagar el 50, nos han revisado el tipo de interés y nos lo han subido al 3,45 %.

• Haz en tu cuaderno los cálculos de los dos ejercicios anteriores, sin usar el revisor de hipotecas.